Új szerződést köthetnek a jelzáloghitelesek

2012.02.19.

Áprilistól a jelzáloghitelesek költségmentesen kérhetik korábban folyósított kölcsönük átalakítását, ha még legalább egy év van hátra a futamidő végéig. Nem biztos azonban, hogy megéri módosítani.

Áprilistól a jelzáloghitelesek költségmentesen kérhetik korábban folyósított kölcsönük átalakítását, ha még legalább egy év van hátra a futamidő végéig. Nem biztos azonban, hogy megéri módosítani.

Új szerződést köthetnek a jelzáloghitelesek

A hiteltermékek átláthatóságának javítása, s a különböző módozatok összehasonlíthatóságának biztosítása érdekében tavaly év végén több törvényt módosítottak: egyebek mellett előírták, hogy új jelzáloghiteleknél vagy hosszabb távra (legalább 3 évre) fix kamatot kell a pénzügyi szolgáltatóknak kínálniuk, vagy a kölcsön kamatát referenciaértékhez kell kötni. (A kamatmegállapítás szabályairól részletesen a Mindennapi Pénzügyeink sorozat előző részében írtunk, a cikk innen is elérhető.)

Az adósnak kell kezdeményeznie

Az új előírásokat a pénzügyi szolgáltatók főszabályként a 2012. április 1-jét követően megkötött szerződésekre kötelesek alkalmazni, de a meglévő jelzáloghiteleknél is kérhető a hitelszerződés módosítása, újrakötése vagy kiváltása. Ennek feltétele az, hogy 2012. április 1-jét követően a futamidőből még több mint 1 év legyen hátra.

A változtatásra egyetlen alkalommal van lehetőség. Az eljárást az adósnak kell kezdeményezni, a pénzintézet az igényt nem utasíthatja el, azért külön költséget, díjat, jutalékot nem számíthat fel.

A régi szerződés alapján folyósított új hitel forinthitel lehet, ha az eredeti szerződés is forinthitel volt. Ha az eredeti kölcsönt svájci frankban, illetve svájcifrank-alapú hitelként nyújtották, az új szerződés megköthető svájcifrank-, svájcifrank-alapú, euró, euróalapú és forinthitelként egyaránt. Euró-, illetve euróalapú hitel, továbbá forinthitel folyósítható, ha az eredeti hitel devizaneme euró, esetleg forinttól és svájci franktól különböző egyéb deviza volt.

A pénzintézetek azonban nem kötelesek kínálatukban minden törvényi lehetőségnek megfelelő módozatot szerepeltetni. Egyáltalán nem biztos tehát, hogy ha valaki meglévő svájcifrank-alapú hitelét fix kamatozású forinthitelre kívánja váltani, az a korábbi hitelét folyósító banknál talál majd ilyen terméket. A hitelszerződés módosítására vonatkozó döntést érdemes tehát úgy meghozni, hogy előbb alaposan áttekinti a hiteles a kínálatot, s végiggondolja a különböző lehetőségek előnyeit, hátrányait. Az ennek során figyelembe veendő szempontokat Zsoldics Arthur István, a Budapest Bank üzletfejlesztési szakembere segítségével foglaltuk össze.

Fix vagy változó

Általánosságban elmondható, hogy a kamatperiódusok kialakítása – azaz a változó kamatozás – a hiteltermékek árazása szempontjából jelentősen kedvezőbb megoldást jelent az adósoknak, mint a hitel teljes futamidejére szóló fix kamatozás, ugyanis, a hitel teljes futamidejére szóló forrás beszerzése drágább a bankoknak, mint egy kamatperiódusra szóló forrás beszerzése, pontosan azért, mert a forrást biztosító partnereknek lehetősége van a piaci változások függvényében a forrás árazását módosítani (emelni vagy csökkenteni) és ezáltal csökkenteni a finanszírozás kockázatát.

Egészen egyszerűen fogalmazva tehát: vagy nem változik a kamat az egész futamidő alatt, de akkor végig relatíve magas lesz, vagy változik, és akkor a piaci körülmények alakulásának függvényében alacsonyabb vagy magasabb is lehet. Így alapvetően arról kell dönteni, hogy hosszú távra kiszámítható, vagy némiképp ingadozó, de összességében várhatóan alacsonyabb költség mellett kívánja valaki hitelét fizetni – hangsúlyozta Zsoldics Arthur István.

Átlátható árazás

Fontos megjegyezni emellett azt is, hogy a referencia-kamatláb – amelyhez a kamatperiódusos termékek árazása igazodik - egy mindenki által könnyen követhető és hivatalosan nyilvántartott viszonyítási pont. Az ilyen terméknél pontosan lehet tudni, hogy a következő kamatperiódusra érvényes ráta az adott referencia-kamatláb (például a 6 hónapos irányadó kamatláb, LIBOR) fordulónapot megelőző hónapjának utolsó munkanapja előtt 2 nappal érvényes érték lesz.

A hosszabb (3, 5, 10 éves) periódusra kínált fix kamatnál azonban ilyen támpont nincs. Ezeknél a módozatoknál a kamat meghatározása éppoly összetett, mint a korábban alkalmazott termékeknél, magyarán az átláthatóság ezen a területen az ügyfelek számára nem javul, csak az átárazás gyakorisága csökken – tette hozzá a szakember.

A témakörhöz kapcsolódóan Zsoldics Arthur István fontosnak tartotta kiemelni azt is, hogy a jelenleg érvényben lévő jogszabályok is meghatározták, hogy milyen indokkal lehet egy kölcsön árazását módosítani, s az ár (azaz a kamat és kamatfelár összegeként kialakuló költség) változtatását a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete is figyelemmel kíséri. Ebből következően ez a folyamat most is szabályozott és következetesen szimmetrikus, azaz ha egy tényező romlása miatt áremelés történik, azon tényező javulása esetén a változás mértékével megegyező csökkenést kell a bankoknak végrehajtaniuk.

Kinek érdemes módosítani?

A felsorolt szempontokat figyelembe véve a Budapest Bank szakembere szerint nem egyszerű és nem veszélytelen feladat a döntés arról, hogy módosítsa-e valaki meglévő hitelszerződését vagy sem. A hosszabb periódusra érvényes fix kamattal kapcsolatosan már említett érvek mellett a referenciaértékhez kötött kamatozás megfontolásánál a kamatok alakulásának eddigi tapasztalatait érdemes összevetni a jövőbeni folyamatok alakulására vonatkozó várakozásokkal.

A leggyakoribb svájcifrank-alapú hiteleknél alkalmazható 6 havi irányadó bankközi svájcifrank-kamatláb (CHF LIBOR) jelenleg a minimum értéke közelében van. Ha valaki ehhez kötötten módosítja jelenleg élő hitelszerződését esetlegesen előfordulhat, hogy a futamidő végéig bebetonozza a magasabb árazást. Az új előírások szerint ugyanis a kamatot referenciaérték plusz kamatfelárként határozzák meg, a felár – néhány kivételes esettől eltekintve – állandó, így változás csak akkor következhet be, ha a referencia érték változik, amely jelen esetben – mivel csökkenésre már alig van tér – inkább növekedés lehet.

A jelenlegi hitelek árában a referenciaérték mellett számos egyéb tényezőt is figyelembe vesznek (gondolva itt egyebek mellett a forrásköltségekre, a hitelkockázati tényezőkre), amelyek a korábbi időszakokban számottevő költségemelkedést okoztak a jelzáloghitelesek számára. Abban az esetben, ha az ezeket befolyásoló piaci körülmények javulnak (csökkennek például a kockázati felárak) a már említett szimmetria elv alapján a jelenlegi módozatoknál a bankoknak csökkenteni kell a költségeket, ám, ha az adósok az új feltételek alapján új szerződést kötnek, ettől eleshetnek. Változtatni tehát Zsoldics Arthur István  szerint azoknak érdemes, akik a piaci körülmények további romlására, s meglévő hitelük ebből eredő további drágulására számítanak a jelenlegi szintjén maradó CHF LIBOR értékkel.

A feltételekről tömören

1.) A 2012. április 1-jét követően egy évnél hosszabb hátralévő futamidejű szerződések költségmentes módosítására vonatkozó lehetőség kizárólag jelzáloggal fedezett hitelszerződésekre vonatkozik. Az igények benyújtására április 1. és augusztus 31. között egy alkalommal lesz lehetőség.

2.) A hitelszerződés módosítását az adósnak kell kezdeményeznie, s a kérelem benyújtását követően 60 napon belül minden dokumentumot csatolni kell.

3.) A hitelszerződés módosítását a hiteles csak a pénzügyi intézménnyel közvetlenül bonyolíthatja, pénzügyi közvetítő (ügynök) nem jogosult a módosításhoz, újrakötéshez kapcsolódó pénzügyi szolgáltatás nyújtására.

4.) A pénzügyi szolgáltatók nem kötelesek arra, hogy termékkínálatukban minden, a jogszabályok által lehetővé tett módozatot szerepeltessenek, ezért a kérelem beadása előtt alaposan érdemes áttekinteni a banki ajánlatokat.

Készült a Pénziránytű Alapítvány támogatásávaltovábbi információk a témában: 
www.mindennapipenzugyeink.hu, 
www.facebook.com/mindennapipenzugyeink

vissza